Em razão do atraso, o condomínio alterou a programaç…ão dos elevadores para que eles não atendessem mais ao 8º andar, de modo que a família da devedora teve de passar a usar as escadas (o edifício tem um apartamento por andar).
Ao ingressar na Justiça com ação de compensação por danos morais, a moradora alegou que sempre pagou as taxas de condomínio, no valor de quase R$ 3 mil mensais, mas teve dificuldades financeiras e, após deixar duas taxas em atraso, foi surpreendida com a “punição desmedida”, que atingiu toda sua família, inclusive crianças, obrigadas a subir de escada até o 8º andar. Tanto a 1ª quanto a 2ª instância negaram o pedido de reparação.
A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que a o corte de acesso aos elevadores impediu o próprio exercício do direito de propriedade, que, “mais que um direito do condômino, é verdadeiramente uma garantia fundamental”.
A ministra observou que o elevador não é luxo, notadamente em edifícios de vários pavimentos, mas um serviço essencial, diferentemente do que ocorreria com o corte de acesso a bens e serviços comuns e de caráter supérfluo, como piscina e salão de festas.
A relatora salientou que com esse julgamento “não se está a estimular o inadimplemento das taxas pelos condôminos, pois é salutar e indispensável para a vida em comum que haja a contribuição da coletividade para a manutenção dos bens e serviços e mesmo para a realização de melhorias”.
•Processo relacionado: REsp 1.401.815
Mais um tema um tanto polêmico em condomínios, “de quem é esta conta”? Despesas de fachada sempre geram uma desconfiança de quem realmente deverá ser responsabilizado pelos reparos, vejamos abaixo:
Como funciona Varandas e Sacadas?
- A manutenção do piso e ou teto das varandas é de responsabilidade de cada unidade, neste caso, quem responderá é o proprietário.
- Caso fique comprovado que o vazamento possui como origem, por exemplo, uma tubulação vertical da rede central que serve todas as unidades e isto for comprovado através de laudo técnico, então essa responsabilidade será do condomínio, ou seja, todos pagarão pelo reparo. Só será de responsabilidade do proprietário, se for comprovado que o vazamento é de cano horizontal (da unidade).
- Já a manutenção das partes externas e visíveis da varanda, é de responsabilidade do Condomínio.
E as Fachadas?
- Adiar a manutenção da fachada em função do custo da obra, poderá além de encarecer mais ainda dar muito dor de cabeça, vejamos: além da deterioração do patrimônio comum, o condomínio poderá ser responsabilizado pelos custos de reparação dentro das unidades, o que geraria um enorme custo para o caixa do condomínio. Mas importante: deve ficar comprovado que a umidade teve origem pela fachada.
- Normalmente é o condomínio que se responsabiliza por estes custos, por isto, para evitá-lo, é importante manter a manutenção da fachada sempre em dia, seja com a recolocação ou substituição de pastilhas, pintura ou a colocação de um novo acabamento. Deve – se estar sempre de olho nas umidades, ela são o primeiro sinal de infiltração, assim, procurar resolver o problema na “raiz”.
Por fim…as Janelas
- Este já é um pouco mais específico, existem casos de infiltrações vindas das janelas cuja responsabilidade não é do condomínio e sim do proprietário que não manteve seu bem, vejamos: falta de manutenção das esquadrias de janelas, como borrachas, silicone ou escova. Nesse caso, a responsabilidade é do proprietário. Outro cuidado muito importante e bastante comum é a instalação incorreta de aparelhos de ar-condicionado, aqui “mora” um grande vilão das infiltrações. Quando a situação é uma dessas, a responsabilidade pela infiltração é do proprietário.
O ideal é que sempre que haja problemas de vazamento e infiltração, seja chamadas empresas credenciadas ou profissionais habilitados a emitirem laudos técnicos, assim, restará afastada qualquer dúvida quanto a responsabilidade de quem será o reparo e quem pagará por esta conta. Fica a dica!
A Turma, seguindo voto do relator, ministro Sidnei Beneti, concluiu que o artigo 934 do Código de Processo Civil (CPC), em situações como essa, confere legitimidade ao condomínio para ajuizar a ação em defesa da coletividade de condôminos que representa.
Cobertura
O condomínio ajuizou ação de nunciação de obra nova combinada com demolitória contra o condômino, pedindo a paralisação e demolição de construção irregular em uma unidade do prédio, localizado em Minas Gerais.
Segundo o condomínio, o condômino iniciou uma obra para transformar seu apartamento em cobertura, sem o consentimento formal de todos os proprietários nem licença da prefeitura, e ainda invadindo área comum do prédio e provocando alterações na fachada.
Com a obra, o condômino responsável teria contrariado o Código Civil, a convenção do condomínio e a legislação local sobre edificações e posturas. O condomínio afirmou ainda que a obra feriu a estética do prédio e colocou em perigo suas fundações, que são bem antigas.
Em primeira instância, o condômino foi condenado a demolir a obra, devolvendo o imóvel ao estado anterior. O prazo estipulado foi de 30 dias, sob pena de multa diária, além da possível conversão em perdas e danos.
O condômino apelou da sentença. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) manteve a condenação, por entender, entre outras razões, que a obra realmente foi erguida na área comum do condomínio e descaracterizou a fachada do prédio, além de trazer riscos para a estrutura.
Legitimidade
Inconformado, o proprietário do apartamento recorreu ao STJ sustentando que a ação de nunciação de obra nova seria inadequada para o caso, já que a demanda teria caráter possessório e não envolveria direito de vizinhança.
Segundo ele, para o cabimento da ação de nunciação de obra nova, é imprescindível que a discussão verse sobre construção que esteja sendo erguida entre terrenos vizinhos, oportunidade em que seria instaurado um conflito entre o direito de construir e o direito de vizinhança. No entanto, afirmou o condômino, a ação foi ajuizada com o argumento de que a obra estaria invadindo área comum do prédio, o que tornaria inadequada a via processual escolhida.
Alegou ainda que o condomínio não é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda, pois não faz parte do rol contido no artigo 934 do CPC, que prevê a legitimidade apenas dos proprietários, possuidores ou condôminos para o ajuizamento da ação de nunciação.
O condômino defendeu também a necessidade de formação de litisconsórcio passivo, alegando que outros proprietários de apartamentos no prédio também teriam feito obras nas mesmas condições.
Via eleita
Ao analisar a questão da via processual eleita, o ministro Sidnei Beneti rechaçou a tese do condômino. “Não obstante a petição inicial traga em suas razões argumentos de caráter possessório, há nela também fundamentos estritamente ligados ao direito de vizinhança, estando o pedido fundado não apenas na construção erigida em área comum, mas também no risco a que foi exposta a estrutura do prédio resultante das transformações ocorridas no imóvel”, disse o ministro.
Ele destacou que o TJMG, mesmo reconhecendo a invasão da área comum, considerou adequado o uso da ação de nunciação de obra nova para impedir o desenvolvimento de uma construção que poderia trazer prejuízo ao prédio como um todo. Entre outras razões, o tribunal mineiro citou que o perito reconheceu a existência de sobrecarga para a estrutura do edifício, representada pela construção de suíte, cozinha, banheiro, área de serviço e de lazer na cobertura.
Quanto à legitimidade ativa do condomínio, o relator entendeu que, embora o artigo 934 do CPC não o inclua entre os legitimados para mover ações de nunciação de obra nova contra condôminos, o dispositivo deve ser interpretado de acordo com sua finalidade, “considerando o evidente interesse do condomínio de buscar as medidas possíveis em defesa dos interesses da coletividade que representa”.
Litisconsórcio passivo
Sidnei Beneti concluiu também que não há necessidade de formação de litisconsórcio passivo com os demais condôminos que se encontrem na mesma situação que o recorrente. “A situação em comento não se enquadra nas hipóteses previstas no artigo 47 do CPC”, afirmou.
Segundo ele, o condomínio ajuizou a ação devido aos riscos que a construção representa para a estrutura do prédio, e nesses casos não há disposição legal que exija a formação do litisconsórcio.
“O litígio existente nos autos não exige solução uniforme em relação aos demais condôminos ocupantes do último andar do edifício, devendo eventual discórdia entre eles e o condomínio ser decidida em demanda própria”, disse o ministro.
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